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ⓘ Marketing immobiliare




                                     

ⓘ Marketing immobiliare

Il marketing immobiliare consiste nellapplicare lapproccio le tecniche del marketing al settore immobiliare ed edile. Lo scopo del marketing immobiliare è di agevolare lincontro tra la domanda e lofferta di beni immobili, superando in questo modo lapproccio di tipo push - spingere sul mercato - a favore di un approccio di tipo pull - capire il mercato - che tenga in considerazione i bisogni le esigenze degli acquirenti.

                                     

1. Sviluppo del marketing immobiliare: orientamento alle vendite Vs. orientamento al mercato

Esistono diverse strategie di approccio al mercato da parte dellimpresa, ciascuna delle quali ha contraddistinto un particolare periodo storico. Gli approcci che interessano il marketing immobiliare, per comprenderne le evoluzioni sono:

  • Orientamento alle vendite. Ha caratterizzato leconomia in generale a partire dalla fine degli anni 20 vedi: Crisi del 29, allorquando la domanda di beni che era stata fino a quel momento elevata, calò bruscamente. Le imprese si resero conto di quanto fosse importante vendere quanto producevano. In aziende con un orientamento alle vendite il marketing era ed è relegato a un ruolo di supporto delle vendite. Infatti, le uniche attività di marketing attuate con questo orientamento sono la pubblicità e la vendita personale.
  • Orientamento al mercato dagli anni 60 a oggi. Consiste nella comprensione dei bisogni del cliente, per produrre i beni e quindi soddisfarli. È una prospettiva di tipo pull capire il mercato anziché push spingere sul mercato.

Il settore immobiliare, in particolare quello italiano, è ancora caratterizzato da un orientamento alle vendite. I motivi per i quali sussiste lorientamento al mercato e il conseguente scarso ricorso al marketing immobiliare, soprattutto in Italia sono:

  • Eccessiva polverizzazione del settore.
  • Diffusione della natura" familiare” delle imprese di costruzione.
  • Prevalenza di professionalità prettamente tecniche e conseguente scarsa presenza di professionalità legate alla sfera economica, con esclusione dei ruoli più direttamente connessi alla sfera reddituale finanza e fiscalità.
  • Organizzazione aziendale molto semplice.
                                     

2. Gli effetti dellorientamento alle vendite nel settore immobiliare

Le imprese immobiliari sono molto concentrate sul prodotto, soprattutto, sugli aspetti relativi alla tecnologia e allinnovazione. Tuttavia, questo atteggiamento non ha preservato il settore dalla recessione economica iniziata nel 2007. Recessione alla quale hanno contribuito in modo significativo proprio la bolla immobiliare statunitense e la correlata crisi dei mutui subprime. Lorientamento alle vendite e non al mercato nel settore immobiliare ha contribuito nel corso della recente recessione a creare uno stock elevato di immobili invenduti e un allungamento rilevante dei tempi di vendita.

                                     

3. Il mix del marketing immobiliare

Secondo gli economisti Pride e Ferrel, il marketing è il processo svolto per creare, distribuire, promuovere e prezzare beni o servizi al fine di facilitare relazioni di scambio soddisfacenti con i clienti. Da questa definizione emergono quelle che sono universalmente definite le 4 leve del marketing mix: Prodotto, Prezzo, Distribuzione, Promozione.

Trasferendo la definizione generica di marketing nel campo immobiliare, si hanno gli elementi del mix del marketing immobiliare:

  • Prodotto. Vale a dire limmobile da realizzare per fornire al cliente la soluzione alla sua esigenza di abitazione o sede.
  • Prezzo. Il giusto valore che il cliente è disposto a corrispondere per soddisfare la sua esigenza e, viceversa, che limpresa edile o limmobiliare ritiene soddisfacente ai fini reddituali.
  • Distribuzione. Ovvero rendere il prodotto disponibile al momento giusto, al target individuato e nelle quantità opportune. Per la natura" immobile” delloggetto in questione, la distribuzione nel real estate è fortemente integrata e avviene tramite due tipi di canale: diretto costruttore/proprietario - acquirente o agenzia costruttore/proprietario - agente immobiliare - acquirente.
  • Promozione. Come per tutti gli altri settori, anche nellimmobiliare occorre dare ai clienti le informazioni corrette sui propri prodotti. Inoltre, nel caso delle società immobiliari è fondamentale comunicare nel miglior modo possibile anche con tutte le forze che caratterizzano lambiente.


                                     

4. Il marketing immobiliare nella filiera delle costruzioni

Il marketing immobiliare pone al centro del sistema-impresa le esigenze del cliente. Quindi, unimpresa edile o una società immobiliare orientate al mercato investono in analisi economiche e ricerche di mercato che contribuiscono a" disegnare” un prodotto 1a leva del mix del marketing immobiliare compatibile con le esigenze del target di riferimento.

Sempre in via preliminare rispetto allavvio di unoperazione immobiliare, il marketing immobiliare, tramite il monitoraggio della concorrenza, definisce il livello di prezzo 2a leva del mix per la nuova iniziativa immobiliare.

Una volta definito il prodotto e il prezzo, se liniziativa è valutata positivamente e viene portata a conclusione, il marketing immobiliare può proseguire con la promozione delliniziativa stessa 3a leva del mix. La prima promozione di uniniziativa immobiliare è rivolta non agli utenti finali ma agli stakeholder dellimpresa. In primo luogo istituzioni finanziarie e istituzioni pubbliche. In questa fase, il compito principale dellattività di marketing immobiliare è la redazione dellinformation memorandum, il documento che descrive e approfondisce le caratteristiche delliniziativa sotto vari aspetti: economico, progettuale, territoriale, lavorativo, sociale e ambientale.

Con lavvio delloperazione immobiliare, il marketing immobiliare passa ad attuare il piano di comunicazione pluriennale che copre il numero di anni necessari alla totale commercializzazione delliniziativa. A titolo esemplificativo, il piano di marketing immobiliare deve prevedere:

  • Internet marketing ;
  • Brand design definizione dellimmagine delliniziativa;
  • Trade marketing strumenti di comunicazione rivolti alla forza vendita o agli agenti di supporto alla loro attività.
  • Naming definizione del nome delliniziativa;
  • Definizione del mix di strumenti promozionali e loro articolazione nellarco del periodo ipotizzato;
                                     

5. Il marketing immobiliare e il flusso delle informazioni

In una società immobiliare orientata alle vendite, il marketing viene utilizzato solo alla fine della filiera come semplice supporto allattività del venditore. In questo modo, oltre a limitare il contributo del marketing alle altre leve del mix prodotto e prezzo si impedisce il flusso di informazioni che si realizza nelle imprese -anche immobiliari- orientate al mercato, nelle quali il marketing immobiliare

  • Analizza i dati e i feedback derivanti dal settore commerciale e dallattività di comunicazione e utilizza le informazioni rivenienti per migliorare il piano di comunicazione in corso.
  • Studia il mercato e lambiente in cui si opera e condivide le informazioni con le altre aree aziendali, in particolare con quella progettuale e con quella commerciale.
  • Distilla il lavoro decisionale a monte di uniniziativa immobiliare in un flusso di informazioni utili per il settore nel commerciale.
                                     

6. Attività del marketing immobiliare

Le attività del marketing immobiliare variano in funzione della dimensione aziendale allinterno della quale vengono svolte e delle caratteristiche del progetto oggetto di studio. In ogni caso è ragionevole considerare come i principali ambiti di intervento del marketing immobiliare, le seguenti attività:

  • Supervisione agli strumenti di comunicazioni.
  • Analisi e studio della concorrenza.
  • Redazione di un piano di comunicazione.
  • Valutazione degli immobili.
  • Preparazione di Information Memorandum.
  • Analisi di mercato.
  • Valorizzazione immobiliare.
                                     
  • network più diffusi, permettono facili azioni di self marketing e self social media marketing I socialmarket infatti sono usati da privati o aziende
  • Fondatore di Volandia, Parco e Museo del Volo, oggi è imprenditore nel campo immobiliare e nelle biotecnologie. Laureato in ingegneria gestionale presso il Politecnico
  • cinese. È il presidente della Dalian Wanda Group, la più grande impresa immobiliare della Cina, e recentemente con l acquisto della AMC Entertainment Holdings
  • come sottocategoria BMW, Renault, Fiat ecc. Analogamente nel settore immobiliare gli annunci sono solitamente classificati per area geografica come categoria
  • il personaggio di Nonna Lea in una serie di video di marketing virale per il portale immobiliare Casa.it. Protagonista dei video in questione una simpatica
  • Electric e l agroalimentare Kirin Brewery È inoltre presente nel settore immobiliare con la Mitsubishi Real Estate, ed è maggiore azionista di alcune delle
  • trasferisce a Milano e si laurea a pieni in economia, con specializzazione in marketing e comunicazione, all Università Bocconi. Inizia la carriera di modello

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