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ⓘ Multiproprietà




                                     

ⓘ Multiproprietà

Con il termine multiproprietà si intende una pratica commerciale in cui più soggetti sono pieni proprietari di uno stesso immobile, goduto da ciascuno, a turno, per una frazione limitata dellanno.

In Italia listituto è stato per la prima volta normato dal decreto legislativo 9 novembre 1998, n. 427

La legge artt. 69 e seguenti D. Lgs. 6 settembre 2005, n.206 o Codice del Consumo disciplina solo il contratto con cui il consumatore acquista il diritto oggetto di multiproprietà.

Il termine multiproprietà è utilizzabile solo quando il diritto oggetto del contratto sia un diritto reale, secondo lart. 72, 1° comma, Codice del Consumo.

                                     

1. Tipologie di Multiproprietà e nucleo comune delle fattispecie

Esistono diverse fattispecie di multiproprietà:

  • Multiproprietà azionaria;
  • Multiproprietà immobiliare;
  • Multiproprietà alberghiera.

Il nucleo comune di queste fattispecie è che disciplinano lavvicendamento a tempo indeterminato o a lungo termine, a turno, di più titolari nel godimento di uno o più immobili, per un periodo determinato o determinabile art. 69, 1° comma Codice del Consumo.

                                     

1.1. Tipologie di Multiproprietà e nucleo comune delle fattispecie Multiproprietà immobiliare

La multiproprietà immobiliare consiste nellacquisto da parte del singolo della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, insieme al diritto perpetuo ed imprescrittibile delluso pieno ed esclusivo dellalloggio in un periodo predeterminato ogni anno.

                                     

1.2. Tipologie di Multiproprietà e nucleo comune delle fattispecie Multiproprietà azionaria

La multiproprietà azionaria consiste nellintestazione del complesso immobiliare ad una SpA previamente costituita, il cui capitale sociale si compone di azioni ordinarie e di azioni privilegiate.

Le azioni privilegiate attribuiscono al titolare un diritto di godimento periodico, a titolo gratuito od oneroso, su una determinata unità immobiliare.

                                     

1.3. Tipologie di Multiproprietà e nucleo comune delle fattispecie Multiproprietà alberghiera

Lunità immobiliare oggetto del godimento turnario fa parte di un complesso immobiliare gestito come impresa alberghiera, ai cui servizi accedono gli stessi multiproprietari.

La multiproprietà alberghiera è una variante delle prime due, dal punto di vista della titolarità, utilizzando in concreto lo schema immobiliare lo schema azionario. In alternativa, è utilizzato lo schema della comunione ordinaria sullintero complesso alberghiero.

Il godimento turnario è comunque subordinato allimpresa alberghiera e, perciò, necessita di un gestore cui affidare la disponibilità delle strutture e dellazienda alberghiera.

                                     

2. Natura giuridica del diritto del multiproprietario immobiliare

La multiproprietà immobiliare è lunica con diretta attribuzione di un potere al multiproprietario, senza lo schermo societario o i vincoli di destinazione alberghiera.

Teorie sulla natura della multiproprietà immobiliare:

  • Concorrenza di diritti analoghi alla proprietà individuale;
  • Comunione ordinaria, secondo gli artt. 1100 e seguenti Codice Civile;
                                     

2.1. Natura giuridica del diritto del multiproprietario immobiliare Tesi della comunione ordinaria

La tesi non è condivisibile per:

  • Il divieto di divisione del bene oggetto di multiproprietà;
  • Lutilizzazione esclusiva a turni quale unica modalità di esercizio del diritto di multiproprietà;
  • Limmodificabilità della destinazione;
  • Lesistenza dello ius accrescendi nella comunione ordinaria, per il caso di rinunzia di uno dei comproprietari al proprio diritto.
                                     

2.2. Natura giuridica del diritto del multiproprietario immobiliare Tesi della concorrenza di diritti analoghi alla proprietà individuale

La tesi è preferibile perché:

  • Loggetto della multiproprietà è una frazione spazio-temporale del bene, similmente alla proprietà ordinaria, il cui oggetto è un bene individuato spazialmente;
  • La multiproprietà ha le caratteristiche di continuità e di durata potenzialmente illimitata, differendo dalla proprietà ordinaria per la mancanza di quelle di pienezza e di esclusività necessaria limitazione del godimento fra i titolari.
                                     

3. Tutela del consumatore nellacquisto della multiproprietà

La disciplina originaria fu introdotta dal D.Lgs. 9 novembre 1998, n.427, dattuazione della DIR. 94/47/CE.

La disciplina è attualmente contenuta negli artt. 69 e seguenti del Codice del Consumo Capo I del Titolo IV della Parte III, con poche variazioni, di cui nessuna sostanziale, rispetto al testo previgente.

Il Codice del consumo tutela il consumatore acquirente di una multiproprietà, disciplinando il contratto relativo allacquisto di un diritto di godimento ripartito di beni immobili e concluso fra il consumarore ed un venditore o promotore professionale.

Il Codice del Consumo, come il D. Lgs. 427/98 in precedenza, non disciplina nel merito la figura.

Come già detto, il termine multiproprietà è riferibile solo ad un diritto reale di godimento ripartito di beni immobili.

La normativa è raggruppabile in due aree:

  • Regolamentazione degli obblighi di tutela a carico del venditore, a garanzia di chiarezza e trasparenza in ogni fase negoziale;
  • La previsione di un articolato diritto di recesso, senza penalità, da parte del consumatore.

Le tutele predisposte dal Capo I sono inderogabili ex art. 78, che dispone la nullità di ogni clausola o patto aggiunto di rinuncia dellacquirente ai diritti garantiti dallo stesso Capo I o di limitazione delle responsabilità previste a carico del venditore.



                                     

3.1. Tutela del consumatore nellacquisto della multiproprietà Strumenti di tutela della chiarezza e della trasparenza

Gli strumenti di tutela della prima area sono:

  • I requisiti del contratto di cui ad art. 72 Codice del Consumo.
  • Il formulario informativo di cui ad art. 71 Codice del consumo;
                                     

3.2. Tutela del consumatore nellacquisto della multiproprietà Il documento formulario informativo

Il documento informativo, che deve essere necessariamente consegnato a chi chieda informazioni, deve specificare:

  • Per limmobile determinato
  • Il diritto oggetto del contratto specificandone la natura obbligatoria o reale, usando solo in questultimo caso il termine multiproprietà;
  • Il permesso edilizio le leggi regionali;
  • Il bene e la sua ubicazione;
  • Lidentità del venditore e del proprietario, se diversi;
  • La destinazione del bene;
  • Lo stato di avanzamento dei lavori e la data stimata di completamento;
  • Le garanzie per il rimobrso dei apgamenti già effettuati in caso di mancato completamento;
  • Lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi;
  • Il permesso edilizio le leggi regionali;
  • Per limmobilie non ancora determinato
  • Spese di manutenzione e riparazione;
  • Il prezzo globale delloperazione, inclusi
  • Spese di gestione;
  • IVA;
  • Base di calcolo degli oneri connessi allutilizzo dellimmobile;
  • Eventuali spese di trascrizione;
  • Stima delle spese individuali per luso dei servizi e delle strutture comuni;
  • Tasse;
  • Le modalità di risoluzione del contratto di concessione del credito connesso al contratto, in caso di recesso.
  • Informazioni circa
  • Le modalità di esercizio del diritto di recesso, con indicazione delle spese che lacquirente, in caso di recesso, è tenuto a rimborsare;


                                     

3.3. Tutela del consumatore nellacquisto della multiproprietà I Requisiti del contratto

I requisiti del contratto sono:

  • Il venditore non sia una società di capitali;
  • Durata del contratto e termine a partire dal quale il consumatore può esercitare il suo diritto;
  • Identità e domicilio dellacquirente;
  • Redazione in lingua italiana o in altra lingua comunitaria dello Stato in cui lacquirente risieda o di cui sia cittadino;
  • Eventuale possibilità di partecipazione ad un sistema di scambio o vendita del diritto oggetto del contratto;
  • Espressa menzione della fideiussione bancaria o assicurativa da prestarsi quando
  • Limmobile sia in costruzione.
  • Clausola di acquisto senza altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli inclusi nel contratto;
  • Forma scritta a pena di nullità;
  • Il venditore sia una società di capitali con capitale sociale inferiore a € 5.164.569.00;
  • Trasposizione di tutti gli elementi contenuti nel documento informativo, con laggiunta di


                                     

3.4. Tutela del consumatore nellacquisto della multiproprietà Facoltà di recesso

Larea della facoltà di recesso comprende:

  • Il diritto di recesso artt. 73, 75, 1° comma Codice del Consumo;
  • Le sanzioni contro il professionista che ostacoli o impedisca lesercizio dei diritti del consumatore.
                                     

3.5. Tutela del consumatore nellacquisto della multiproprietà Diritto di recesso

Il diritto di recesso, il cui esercizio deve essere obbligatoriamente comunicato tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, è consentito:

  • Nel termine di 10 giorni dalla conclusione del contratto, con rimborso delle sole spese relative ad atti da espletare tasstivamente, effettivamente sostenute e documentate dal venditore;
  • Nel termine di 3 mesi, nel caso in cui il contratto difetti del contenuto minimo richiesto da art. 73, 2° comma, del Codice del Consumo rinvio a gran parte degli elementi richiesti dagli artt. 70, 71 Codice del Consumo.

Lart. 75, 1° comma del Codice del Consumo dispone anche lapplicazione delle regole generali sul diritto di recesso, secondo gli artt. 64-67 del Codice del Consumo, per quanto non diversamente disposto dallart. 73 Codice del Consumo.

                                     

3.6. Tutela del consumatore nellacquisto della multiproprietà Sanzioni

Le sanzioni applicabili al venditore si dividono in due gruppi:

  • Sanzioni ex art. 62 Codice del Consumo, per rinvio ex art. 75, 2° comma Codice del Consumo.
  • Sanzioni ex art. 81 Codice del Consumo;

Le sanzioni ex art. 81 puniscono il professionista che contravviene a:

  • lett. c), numero 1 per limmobile determinato, indicazione dellubicazione e della descrizione del bene;
  • lett. a) indicazione del diritto oggetto del contratto;
  • lett. d
  • art. 70, 1° comma
  • numero 2) per limmobile non ancora determinato, indicazione dello stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi;
  • lett. b) indicazione dellidentità e del domicilio del venditore;
  • numero 3) per limmobile non ancora determinato, indicazione delle garanzie per il rimborso dei pagamenti in caso di mancato completamento dei lavori;
  • lett. i) informazioni sul diritto di recesso e sulle modalità di risoluzione delleventuale contratto di concessione del credito;
  • lett. g) indicazione delle norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione dellimmobile, e di quelle in materia di amministrazione e gestione dellimmobile;
  • lett. e) indicazione dei servizi comuni accessibili al multiproprietario;
  • lett. h) indicazione del prezzo globale;
  • lett. f) indicazione delle strutture comuni accessibili al multiproprietario;
  • art.71, 3° comma consegna di una copia del contratto tradotto nella lingua dello Stato di ubicazione dellimmobile, purché si tratti di lingua comunitaria;
  • art. 72 termine multiproprietà usato per indicare diritti personali di godimento o non usato per indicare diritti reali; omesso riferimento al diritto di ottenere il documento informativo;
  • art.74 richiesta od accettazione di acconti.

Il venditore è punito con sanzione amministrativa pecuniaria da € 1.000 a € 5.000, con sospensione dallesercizio dellattività per un periodo da 30 giorni a 6 mesi per la violazione ripetuta delle norme di cui sopra.

Le sanzioni ex art. 62 puniscono il professionista che:

  • non rimborsa al consumatore le somme eventualmente pagate;
  • ostacola lesercizio del diritto di recesso artt. 64 e ss Codice;
  • fornisce informazioni incomplete, errata o non conforme sul diritto di recesso artt. 64 e ss Codice;
  • presenta allincasso o allo sconto un titolo di credito prima della decorrenza del termine per lesercizio del diritto di recesso;

Il venditore è punito con sanzione amministrativa pecuniaria da € 516 ad € 5165, raddoppiati in caso di violazione ripetuta per due volte nello stesso anno.

                                     

3.7. Tutela del consumatore nellacquisto della multiproprietà Restante disciplina

Al venditore è fatto divieto di esigere o di ricevere acconti fino alla scadenza dei termini per lesercizio del diritto di recesso secondo lart. 73 Codice.

Le norme del Codice, che disciplinano la multiproprietà, hanno carattere imperativo. Lart. 78 Codice dispone infatti la nullità:

  • delle clausole di limitazione delle responsabilità previste a carico del venditore.
  • delle clausole contrattuali o dei patti aggiunti di rinuncia dellacquirente ai diritti previsti dal Codice;